DECRETO N. 157/2025
Dispõe sobre o Programa MINHA CASA É AQUI e do processo administrativo de Regularização Fundiária Urbana – REURB no âmbito do Município de Paraty – RJ, estabelecendo normas complementares, critérios de regularização edilícia, de atendimento aos parâmetros urbanísticos, ambientais e de proteção ao Patrimônio Cultural.
A PREFEITURA MUNICIPAL DE PARATY, ESTADO DO RIO DE JANEIRO, por seu representante legal, no uso das atribuições que lhe conferem a Lei Orgânica do Município, e em conformidade com o disposto na Lei Municipal n. 1.937, de 26 de fevereiro de 2014, na Lei Federal n. 13.465, de 11 de julho de 2017, e no Decreto Federal n. 9.310, de 15 de março de 2018.
CONSIDERANDO que o Município de Paraty é Tombado em nível federal, convertido em Monumento Nacional, sendo as intervenções na área regulamentadas pela Portaria IPHAN n. 402/2012, a qual deve ser observada em qualquer processo de regularização;
CONSIDERANDO a necessidade de promover a inclusão urbana e a segurança da posse para a população de baixa renda;
CONSIDERANDO que o Programa MINHA CASA É AQUI, que tem por objetivo o desenvolvimento e manutenção de moradias com infraestrutura no Município de Paraty, passa a constituir um dos principais instrumentos de efetivação da Política Urbana Municipal, sobretudo de Regularização Fundiária Urbana (REURB);
D E C R E T A:
CAPÍTULO I
DISPOSIÇÕES GERAIS E PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO
SEÇÃO I
DO REQUERIMENTO E INSTAURAÇÃO DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA
Art. 1º.
O Programa MINHA CASA É AQUI estabelece, no âmbito do Município de Paraty, normas complementares, critérios e procedimentos administrativos para a aplicação da Regularização Fundiária Urbana (REURB).
Art. 2º.
Os pedidos de instauração de regularização fundiária – REURB, de iniciativa particular, deverão ser protocolados no Município de Paraty, através de requerimento formal à Comissão de Regularização Fundiária.
§ 1º.
O requerimento mencionado no caput deverá estar acompanhado da seguinte documentação, apresentada em via física e em formato digital:
I – cópia atualizada da matrícula imobiliária onde o núcleo urbano informal encontra-se inserido;
II – planta do perímetro do núcleo urbano informal;
III – levantamento planialtimétrico e cadastral do núcleo informal, georreferenciado;
IV – estudo preliminar das desconformidades e da situação jurídica, urbanística, ambiental e patrimonial;
V – apresentação do formulário padrão denominado de “Cadastro Socioeconômico” de todos os beneficiários da REURB.
§ 2º.
Para efeitos da regularização fundiária de assentamentos urbanos, considera-se:
I – Área urbana: parcela do território, contínua ou não, incluída no perímetro urbano pelo Plano Diretor ou por Lei Municipal específica.
II – Área urbana consolidada: parcela da área urbana com densidade demográfica superior a 50 (cinquenta) habitantes por hectare e malha viária implantada, e que tenha, no mínimo, 02 (dois) dos seguintes equipamentos de infraestrutura urbana implantados:
a) drenagem de águas pluviais urbanas;
b) esgotamento sanitário;
c) abastecimento de água potável;
d) rede de distribuição de energia elétrica;
e) limpeza urbana, coleta e manejo de resíduos sólidos;
f) imóvel devidamente inscrito no cadastro imobiliário há mais de 05 (cinco) anos.
§ 3º.
O Município garantirá a ampla participação e consulta pública dos moradores e interessados do núcleo urbano informal, por meio de audiências públicas, reuniões comunitárias e/ou consultas eletrônicas, durante todas as fases do processo de regularização fundiária, assegurando a transparência e o direito à manifestação dos ocupantes.
Art. 3º.
O pedido de regularização fundiária poderá ser realizado pelos legitimados elencados no artigo 14 da Lei Federal n. 13.465, de 11 de julho de 2017.
Art. 4º.
O Município terá o prazo de até 180 (cento e oitenta) dias, a contar da data do protocolo, para analisar o pedido, classificar e decidir pela instauração da REURB.
§ 1º. Na hipótese de indeferimento, a Comissão de Regularização Fundiária indicará as medidas a serem adotadas.
§ 2º. Sendo deferido, será exigida do requerente a complementação da documentação para prosseguimento do processo.
§ 3º. Fica assegurada a assistência técnica, social e jurídica integral e gratuita aos beneficiários da REURB de Interesse Social (REURB-S), durante todas as etapas do processo, conforme previsto no art. 5º da Lei Federal n. 13.465/2017.
Art. 5º.
A regularização fundiária poderá ser instaurada também de ofício pelo Município, sendo publicizada sua decisão.
SEÇÃO II
DAS MODALIDADES DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA
Art. 6º.
Nos termos da Lei Federal n. 13.465/2017, a REURB é compreendida em duas modalidades:
I – REURB de Interesse Social (REURB-S): regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda.
Parágrafo Único. Para os fins deste Decreto, considera-se população de baixa renda a entidade familiar com renda bruta familiar que não exceda 05 (cinco) salários mínimos nacionais.
II – REURB de Interesse Específico (REURB-E): regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados por população não qualificada como de baixa renda.
Art. 7º.
Será exigida a apresentação do “Cadastro Socioeconômico”, que servirá de base para a decisão da Comissão quando da definição da modalidade.
Art. 8º.
Nos casos de REURB-S, a gratuidade das custas e emolumentos abrangerá:
I – o registro da Demarcação Urbanística e suas alterações;
II – o registro da Certidão de Regularização Fundiária (CRF);
III – o registro da titulação individual por Legitimação Fundiária, Legitimação de Posse, Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia (CUEM) ou Concessão de Direito Real de Uso (CDRU).
§ 1º.
A comprovação do tempo de ocupação, para fins de caracterização da posse mansa e pacífica na REURB-S (mínimo de 05 anos), poderá ser feita por meio de fotos aéreas, imagens de satélite ou quaisquer outros registros oficiais disponíveis, conforme autorizado pela Lei Municipal n. 1.937/2014.
§ 2º.
Na REURB-S, o Município ou seu agente promotor será responsável por custear e executar os trabalhos técnicos do Projeto de Regularização Fundiária (PRF), incluindo os levantamentos, laudos e estudos, bem como as obras de infraestrutura essencial.
§ 3º.
Será celebrado Termo de Compromisso entre o Município e os beneficiários da REURB-S, definindo obrigações, prazos e responsabilidades para execução das obras, regularização e manutenção da infraestrutura e condições urbanísticas.
Art. 9º.
Na REURB-E, os custos de projetos, infraestrutura essencial, compensações e demais ônus decorrentes da regularização fundiária serão de responsabilidade integral dos seus potenciais beneficiários ou requerentes privados.
Parágrafo Único. No caso de ocupação em área privada, será possível a legitimação de posse e a regularização de benfeitorias, conforme regulamento específico, assegurando a segurança jurídica dos ocupantes.
SEÇÃO III
DO PROJETO E DA APROVAÇÃO
Art. 10.
O Município utilizará os seguintes instrumentos de titulação:
I – Para áreas públicas, na modalidade REURB-S: Legitimação Fundiária (com outorga gratuita) ou Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia (CUEM).
II – Para áreas públicas, na modalidade REURB-E: Concessão de Direito Real de Uso (CDRU) onerosa ou Legitimação Fundiária onerosa.
III – Para áreas privadas: Legitimação de Posse, com a possibilidade de conversão em Propriedade, ou Legitimação Fundiária.
Art. 11.
Deferida a instauração da REURB e a definição da modalidade, o Projeto de Regularização Fundiária (PRF) será elaborado, observando:
I – se REURB-S, o PRF será elaborado pelo Município ou seu agente promotor;
II – se REURB-E, o PRF será elaborado e custeado pelo requerente privado.
Parágrafo único.
O PRF deverá conter, no mínimo:
I – projeto urbanístico, memorial descritivo e cadastro social e físico das unidades imobiliárias e ocupantes;
II – Estudo Técnico Ambiental (ETA) ou Estudo Técnico de Conflitos (ETC), quando a área apresentar risco ambiental;
III – laudo técnico de segurança e estabilidade estrutural das edificações.
Art. 12.
Após a elaboração do Projeto de Regularização Fundiária, o Município notificará os titulares de domínio, os responsáveis por parcelamentos ou edificações e os confrontantes, para que manifestem eventual impugnação no prazo de 30 (trinta) dias.
§ 1º.
A notificação será pessoal ou por via postal com aviso de recebimento e, quando frustrada, será feita por edital publicado no Diário Oficial do Município.
§ 2º.
O Município dará ciência à União e ao Estado, conforme o caso, para que se manifestem no mesmo prazo previsto no caput, caso o núcleo incida total ou parcialmente em área de seus domínios.
§ 3º.
Os interessados terão direito a interpor recurso administrativo contra decisões da Comissão de Regularização Fundiária, no prazo de 15 (quinze) dias contados da ciência da decisão, garantindo o direito ao contraditório e ampla defesa.
Art. 13.
A Comissão de Regularização Fundiária deverá concluir a análise técnica e jurídica do Projeto de Regularização Fundiária (PRF) no prazo máximo de 90 (noventa) dias, contados a partir do encerramento do prazo de impugnação (Art. 12).
§ 1º.
Vencido o prazo de impugnação, a Comissão proferirá sua decisão sobre a aprovação do PRF.
§ 2º.
A aprovação do Projeto de Regularização Fundiária implica o reconhecimento da existência das unidades imobiliárias e a aceitação das desconformidades.
§ 3º.
No caso de imóveis em área de proteção cultural (Sítio Tombado), a aprovação do Projeto de Regularização Fundiária só ocorrerá após a manifestação ou prévia autorização do IPHAN, nos termos da Portaria n. 402/2012 e suas alterações.
§ 4º.
O prazo estabelecido no caput poderá ser prorrogado uma única vez por igual período, mediante justificativa técnica ou legal fundamentada e aprovação do Secretário Municipal de Habitação.
Art. 14.
Na regularização fundiária ficam dispensadas as exigências legais previstas em regulamentos municipais vigentes, concernentes às dimensões mínimas de lotes, testadas, recuos e outros parâmetros urbanísticos e edilícios, nos termos da Lei Federal n. 13.465/2017.
Parágrafo Único.
O Projeto de Regularização Fundiária (PRF), uma vez aprovado, passa a constituir o novo parâmetro urbanístico e parcelamentário da área, dispensando-se o cumprimento das exigências da Lei de Uso, Ocupação e Parcelamento do Solo (LUOPS) e do Código de Obras (Lei n. 655/1983 e suas alterações), exceto no que diz respeito à segurança e salubridade das edificações.
SEÇÃO IV
DA REGULARIZAÇÃO EM ÁREAS DE PROTEÇÃO CULTURAL
Art. 15.
O Projeto de Regularização Fundiária (PRF) em áreas classificadas como SÍTIO TOMBADO pelo Decreto Federal n. 58.077/66 e regulamentadas pela Portaria IPHAN n. 402/2012 deverá observar, cumulativamente, os critérios de preservação e as restrições de intervenção estabelecidas.
§ 1º.
Em caso de conflito entre os parâmetros urbanísticos e edilícios definidos pelo PRF (Art. 14) e os critérios estabelecidos na Portaria IPHAN n. 402/2012, prevalecerão os critérios mais restritivos.
§ 2º.
A regularização de núcleos urbanos informais localizados na Zona de Preservação do Patrimônio Natural (ZPPN), na Faixa Litorânea de Uso Comunitário (FLUC) ou na Faixa Rodoviária de Uso Comunitário (FRUC) fica condicionada às vedações e parâmetros específicos definidos na Portaria IPHAN n. 402/2012, devendo ser observadas as cotas altimétricas, a altura máxima e a taxa de ocupação estabelecidas para cada zona.
§ 3º.
Para projetos de REURB de Interesse Social (REURB-S), o IPHAN poderá autorizar, mediante análise técnica e fundamentada, a implantação com parâmetros distintos dos previstos na Portaria n. 402/2012, desde que se refiram à regularização urbanística e fundiária de assentamentos de baixa renda e não representem impactos negativos no conjunto arquitetônico e paisagístico do Sítio Tombado.
§ 4º.
A permissão de regularização em Áreas de Preservação Permanente (APP), de que trata o art. 16 deste Decreto, não se aplica caso a referida área incida sobre Zonas de Preservação do Patrimônio Natural (ZPPN), Faixas Litorâneas de Uso Comunitário (FLUC), ou qualquer outra área onde a Portaria IPHAN n. 402/2012 ou norma superveniente imponha vedações, prevalecendo, nestes casos, a norma mais restritiva de proteção ao patrimônio.
SEÇÃO V
DA REGULARIZAÇÃO EM ÁREAS DE PROTEÇÃO AMBIENTAL
Art. 16.
Os núcleos urbanos informais localizados em áreas de preservação permanente (APP) ou com alguma restrição ambiental poderão ser regularizados, desde que estudo técnico demonstre a melhoria das condições ambientais.
§ 1º.
A regularização de que trata o caput para as APP será permitida apenas para ocupações consolidadas até 22 de dezembro de 2016.
§ 2º.
O estudo mencionado no caput será analisado e aprovado pelo órgão municipal competente, com a anuência dos órgãos estaduais ou federais, quando couber.
SEÇÃO VI
DA REGULARIZAÇÃO DA EDIFICAÇÃO E PARÂMETROS
Art. 17.
Para a Regularização Edilícia das unidades imobiliárias em núcleos de REURB-S ficam estabelecidos os seguintes critérios de tolerância:
I – Padrões Edilícios (Flexibilização):
As metragens mínimas de compartimentos (área de piso, altura, vãos) dispostas na Lei n. 655/1983 – Código de Obras e suas alterações poderão ser flexibilizadas, devendo a Comissão de Regularização Fundiária atestar que as edificações existentes apresentam condições mínimas de salubridade e habitabilidade.
II – Segurança e Estabilidade (Obrigatório):
A regularização de qualquer edificação estará condicionada à apresentação de Laudo Técnico de Segurança e Estabilidade Estrutural, emitido por profissional legalmente habilitado, que ateste a inexistência de risco iminente à vida e a terceiros.
Art. 18.
Concluída a regularização da unidade imobiliária e comprovada a segurança da edificação, o Município emitirá o Certificado de Regularização da Edificação (CRE), que substitui o “Habite-se” para todos os efeitos legais, atestando a conformidade da construção com os parâmetros flexibilizados da REURB.
CAPÍTULO II
DA COMISSÃO DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA
Art. 19.
Objetivando contribuir com o procedimento administrativo e andamento dos processos de regularização fundiária – REURB no âmbito municipal, fica criada a Comissão de Regularização Fundiária, que será constituída pelos seguintes membros:
I – 01 (um) representante da Secretaria de Habitação;
II – 01 (um) representante da Secretaria de Assistência Social;
III – 01 (um) representante da Secretaria do Ambiente;
IV – 01 (um) representante da Procuradoria Geral do Município;
V – 01 (um) representante da Secretaria de Desenvolvimento Urbano;
VI – 01 (um) representante da Secretaria de Obras.
§ 1º.
A Comissão de Regularização Fundiária será instituída e nomeada através de Portaria Municipal.
§ 2º.
A Comissão convidará um representante do IPHAN para participar das reuniões, com direito a voz e voto nas deliberações, sempre que o núcleo urbano informal estiver total ou parcialmente em área do Sítio Tombado (Monumento Nacional).
§ 3º.
A Comissão poderá convidar, com direito a voz e sem direito a voto, um representante de associações de moradores ou cooperativas habitacionais para as reuniões que tratarem de REURB-S.
§ 4º.
A Comissão deverá garantir a participação de no mínimo 03 (três) profissionais legalmente habilitados, sendo o primeiro na área de Engenharia, o segundo na área de Arquitetura e o terceiro na área do Meio Ambiente, tendo em vista dotar a referida comissão de caráter técnico e não apenas de gestão (operacional e legal).
Art. 20.
São atribuições da Comissão de Regularização Fundiária:
I – aprovar o Projeto de Regularização Fundiária (PRF), conferindo o licenciamento urbanístico e ambiental à REURB-S;
II – vistoriar, receber e atestar a execução das obras de infraestrutura essencial e das compensações urbanísticas e ambientais previstas no projeto urbanístico e no termo de compromisso, mediante parecer final da Secretaria Municipal de Obras;
III – emitir parecer conclusivo sobre a viabilidade da regularização edilícia das unidades imobiliárias no que tange à segurança e salubridade;
IV – com o auxílio da Secretaria Municipal de Obras, acompanhar a execução das obras de infraestrutura essencial, estabelecendo cronograma e metas, e garantir o controle social, com participação dos beneficiários na fiscalização e acompanhamento.
CAPÍTULO III
DAS DISPOSIÇÕES ESPECÍFICAS
SEÇÃO I
DA REURB EM ÁREAS PÚBLICAS
Art. 21.
Fica estabelecida a gratuidade da outorga do domínio na modalidade Legitimação Fundiária para os beneficiários de REURB-S que ocupam imóveis públicos, vedada a cobrança do preço público pelo respectivo lote, nos termos da Lei Federal n. 13.465/2017.
§ 1º.
Não serão dispensados do pagamento do preço público devido pelo respectivo lote, os beneficiários de REURB-E que ocupam e utilizam imóveis públicos.
§ 2º.
O justo valor devido ao Município pelo lote proveniente da REURB em área pública será apurado pelo órgão municipal competente, sendo desconsiderado, porém, o valor de eventuais benfeitorias.
Art. 22.
Na regularização fundiária de interesse específico – REURB-E em área pública, além do valor devido pelo respectivo lote, serão cobrados também dos beneficiários eventuais custos de projetos e de infraestrutura essencial.
SEÇÃO II
DA REURB EM ÁREAS RURAIS
Art. 23.
Poderão ser regularizados os núcleos urbanos informais localizados em área rural, desde que a ocupação seja consolidada e que a unidade imobiliária tenha área inferior à fração mínima de parcelamento.
Parágrafo Único.
Consideram-se núcleos urbanos informais consolidados em área rural aqueles que:
I – já se encontravam implantados em 22 de dezembro de 2016;
II – sistema viário implantado;
III – ocupação com predominância de casas e usos ou atividades consideradas urbanas.
SEÇÃO III
DOS PARCELAMENTOS ANTIGOS
Art. 24.
As glebas parceladas para fins urbanos anteriormente a 19 de dezembro de 1979, que não possuírem registro poderão ter a sua situação jurídica regularizada.
CAPÍTULO IV
DISPOSIÇÕES FINAIS
Art. 25.
Após a aprovação do Projeto de Regularização Fundiária (PRF), o Cadastro Imobiliário Municipal será atualizado para individualizar a inscrição de cada lote.
Parágrafo Único.
Além da atualização do Cadastro Imobiliário, o Município deverá manter atualizado o Cadastro Habitacional dos beneficiários da REURB, contendo dados socioeconômicos para subsidiar políticas públicas de assistência social, habitação e infraestrutura.
Art. 26.
Os comércios, serviços, indústrias, templos religiosos e demais usos não residenciais existentes em áreas com projeto de REURB, para regularização de sua atividade, deverão observar a legislação tributária, urbanística, sanitária e de segurança e estabilidade das edificações, além de outras normas que regem a atividade ou o uso pretendido.
Art. 27.
O Município poderá suspender ou cancelar o processo de regularização fundiária, mediante decisão fundamentada da Comissão de Regularização Fundiária, nos casos de fraude, abandono ou descumprimento das obrigações previstas em lei e/ou em instrumentos firmados com outros entes da federação.
Art. 28.
A comunicação da regularização e titulação será encaminhada ao Registro de Imóveis competente, visando garantir segurança jurídica e publicidade aos atos, cabendo ao Município acompanhar a efetivação do registro e resolver eventuais pendências.
Art. 29.
Os casos omissos no presente Decreto serão resolvidos pela Comissão de Regularização Fundiária.
Art. 30.
Revogam-se as disposições em contrário.
Art. 31.
Este Decreto entra em vigor na data de sua publicação.
Paraty, 10 de dezembro de 2025.
José Carlos Porto Neto
Prefeito
